안녕하세요!
A 부터 Z 까지 공유하는 SA2Z(Share A to Z) 블로그 입니다.!
오늘은 재테크영역에서 가장 많이들 선호하시는 부동산 영역에 대해 정리해보려 합니다.
저또한 사회생활한지 얼마 되지 않았고, 부동산에 대해서 공부해야지 하다가 이제야 첫삽을 뜬 날인데요!
첫술에 배부를순 없겠지만 알아본 내용들에 대해 지속적으로 정리해보려 합니다.!
# 부동산 투자 관련 Factor - 인구수,일자리수,일자리수변화
# 서울,수도권 이슈지역
# 규제, 호재, 용어
#1. 부동산 투자 관련 Factor
부동산도 여타 자산들과 마찬가지로 수요와 공급의 법칙에서 자유로울 수 없다는게 기본 전제가 될 수 있겠는데요,
수요와 공급과 밀접한 관련이 있는 요인들에 대해서 알아보겠습니다.
[수요]를 대변할 수 있는 요인들에는 해당 지역의 1)인구수, 2)일자리수, 3)일자리수변동이 있겠고,
[공급]은 말그대로 주거지 공급계획으로 어느정도 유추할 수 있습니다.
[수요]
1) 인구수
- 사람이 많을수록 당연히 수요가 많다고 볼 수 있을텐데요. 행정구역별 인구수는 친절하게도 통계청을 통해 알아볼 수 있습니다. 통계청 사이트에서 인구수를 조회 시 성별, 행정구역, 기간별 3가지 조건을 걸 수 있습니다.
※ 통계청 : http://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=101&tblId=DT_1B040A3
(1) 항목 : 총인구수, 남자인구수, 여자인구수 : 부동산은 사실상 남녀노소 필요한 부분이라 구분지어서 조회할 필요는 없을 것 같습니다.
(2) 행정구역(시군구) : 지역별로 인구수를 조회할 수 있는데요, 관심이 있으신 지역에 얼마나 인구가 살고있는지를 알아볼 수 있고, 이는 중요한 참고자료가 될 수 있을 것 같네요!
(3) 시점 : 시점은 월별, 연도별 조회가 가능합니다. 이전 년도는 월별 수치는 알 수 없고, 연도단위로만 조회가 가능하고, 당해년도는 월별 내용까지 조회할 수 있습니다.
ex.
주요 지방인구 : 부산(340만명) / 대구(240만명)
지방 도심 : 부산(해운대구,수영구) / 대구(중구,수성구)
2) 일자리수
- 인구수가 많은것도 중요하지만, 사실상 인구만큼 혹은 그이상의 일자리 수가 있어야 실질적인 수요로 볼수도 있을 것 같습니다. 실질적으로 서울이 수도권대비 부동산 가격이 비싼 이유도 일자리 수와 연관지어보면, 서울의 인구가 경기도보다 적은데 반해 일자리 수는 2배이상 많기 때문에 부동산 수요가 높아 가격이 오른걸로 볼 수도 있습니다. 실거주 인구수 보다도 일자리 수가 좀 더 가격과 같은 양상을 보인다고 생각할 수도 있을 것 같네요..^^; 이렇게 일자리가 많은 덕분에 더 이상 서울에 들어갈 수 없는 인구들은 교통이 편한 수도권지역으로도 수요가 전파되어 수도권의 부동산 가격도 어느정도 상승효과를 본다고 합니다.
ex. 전국 266개 시군구 중 일자리 가장많은곳 강남구(인구 53만, 일자리 70만개, 부동산 20만개)
산업별, 시도별 일자리수 또한 통계청에서 아주 친절하게 정리해주고 있습니다.
- 산업별 일자리 수 : http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/3/5/index.board
- 지역별 고용조사 : http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/1/3/3/index.board
**지역**
지방제조업의 일자리가 점점 감소하고, 스타트업이나 창업으로인한 일자리 창출은 서울에서 대부분 일어나므로,
흐름: 지방인구&일자리감소
-> 서울인구&일자리증가로 부동산 수요증가 but 공급할 땅부족
-> 과수요가 수도권(경기,인천)으로 전이되어 인구증가전파
ex. 강남권(강남구-70만개,서초구-50만개,송파구-30만개) / 종로구(중구-70만개,여의도-20만개,마포구-20만개)
지방의경우 인구나 일자리를 감소추세로 보았을때, 1)단기갭투자 혹은 2) 지방 내 도심지역(일자리있는곳)의 관점으로 바라보는게 최선일 것 같습니다.
일자리의 질적인면에서도 강남, 강북, 여의도 업무중심지나 마포구에 양질의 일자리가 많음이 부동산 가격 증가에 영향을 끼쳤습니다.
- 용산 기산 8000세대 : 용산에 양질의 아파트가 없음
3) 일자리수 변화
- 일자리 수가 많기만 하면 될까? 만약 5년전과 지금의 일자리수는 동일한데 부동산 공급이 지속됬다면, 수요대비 공급은 증가했으므로 가격은 내려가게 될텐데요.!! 따라서 일자리 숫자만 보기보다 일자리수의 변화에 대해서도 눈여겨 봐야합니다.
- 10년간 일자리 증가 : 마포구(9.89만개), 용산구(1.75만개), 성동구(6만개)
- 일자리/인구수 : 서울평균51.9%, 성동구 54.9%, 용산구 58.2, 마포구66.1%
- 대기업(종업원300명이상) 수 : 성동구 38개, 용산구 48개, 마포구 83개
>> 마포구의 부동산 가격상승의 원인이 보이는것도 같습니다.!!
>> 아무래도 양질의 일자리가 있고,증가하다보니 마포구 재개발(아현뉴타운,용강동)도 수월하게 진행되지 않았나 싶네요..
ex. 서울 25개 자치구 중 일자리 수로만 보면 강남>서초>중구 인데요, 여기서 강남이나 서초는 부동산가격이 상당히 상승했다는점을 알 수 있지만, 중구의경우는 눈에 띄지 않았는데, 그 이유는 일자리증가가 서울에서 가장작았기 때문으로 볼수 있습니다.
- 한남동 아파트 없음
- 경기도 1300만 / 인천 300만 / 서울 1000만 - 2600만 수도권= 서울수요 : 맞출수 없음
[ 정부규제 ]
# 1주택,실거주 이후 +1 세대 시 : 세금, 대출규제 강화
[ 도시정비, 재생 ]
재개발재건축 / 분양(아파트>빌라,오피스텔) / 매매 / 경매,공매
[ 이슈 ]
# "8.2 조치"(2017.8.2)
# 아파트값 상승률 1,2위 : 분당, 성북구
# 교통망 GTX-A,B,C & 1,2,3기 신도시
- 2기 신도시 : 주변에 공급할 땅이 남음, 공급과잉조심
*판교 - 기반좋음 / 광교(신분당선) 동탄2 / 김포 양주 파주 운정 + 평택
- 3기 신도시 : 송도,남양주, 신안산선(여의도), 안산(미분양,공급이많음)
# 경전철 신림선(여의도연결,22년개통)
- 완공시기는 정부발표 믿지말것
[ 용어 ]
# 마용성(마포>용산>성동구) : 한강을 접한 강북지역, 강북에서 가장입지가 좋은곳
- 마포구 : 일자리 수 25.8만개
- 용산구 : 13.3만개
- 성동구 : 16.7만개
# 강남 3구(서초구,강남구,송파구)
# 노도강(노원,도봉구,강북구) : 일자리 작지만, 호재기반으로 투자
# 금관구(금천,관악,구로)
첫날에 의욕으로 이것저것 빨리 정리하고 알아보고 싶은 내용들이 많았는데요! 유튜브,뉴스기사,위키정보 등 다양한 매체를통해 정보를 접하다보니 뒤로갈수록 정리가 잘 안되었지만, 전체적인 흐름을 대략적이나마 알 수 있었고, 앞으로 복기하면서 얻는 인사이트들을 다시 정리할 수 있도록 할 예정입니다~!